Rauchender Mieter nur in Extremfällen schadenersatzpflichtig

In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 05.03.2008 zum Az.: VIII ZR 37/07 stellt dieser fest, dass rauchen in einer Mietwohnung zwar über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geht, jedoch nur in extremen Ausnahmefällen eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründe.

Der Mieter sei nur dann zum Schadenersatz verpflichtet, wenn durch das Rauchen eine Verschlechterung der Wohnung verursacht wurde, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 S. 3 der 2. BV beseitigen lasse, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordere.

Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage verlangten sie Rückzahlung der geleisteten Kaution. Die Beklagte erklärte die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch. Sie behauptete, die Kläger hätten in der Wohnung „exzessiv“ geraucht. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten „eingefressen“. Beim Auszug der Mieter seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Der BGH entschied, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geht, was eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründet. Dies allerdings nur dann, wenn dadurch eine Verschlechterung der Wohnung verursacht werde, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sei. Zu den Schönheitsreparaturen zählen etwa Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Einschränkungen der Schadenersatzpflicht gelten unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe. Der Vermieter werde hierdurch nicht unbillig benachteiligt, denn er habe die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es, wie im vorliegend entschiedenen Fall, an einer solchen wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflicht fehle, so gehe dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.

Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie durch die Lackierung der Türen beseitigen. Ein Schadenersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.

Hinweis: Zur Frage der Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat sich die höchstrichterliche Rechtssprechung in den vergangenen zwei Jahren umfassend verändert. Wir beraten Sie hierzu sowohl als Vermieter als auch als Mieter jederzeit gern.