Ist der Vermieter verpflichtet Installationen einer regelmäßigen Prüfung zu unterziehen?

Der Kläger war Mieter in einem mehrstöckigen Wohnhaus mit Einzimmer-Appartements, die jeweils mit einer kleinen Kochnische ausgestattet waren. Durch einen Brand in einem Nachbar-Appartement im Bereich der Kochnische wurden Sachen des Klägers beschädigt. Zur Begründung seines Schadensersatzanspruches behauptete er, dass ein technischer Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube für den Brand verantwortlich war. Zu einer genauen Ermittlung der Schadensursache kam es nicht.

Da der Mieter nicht behauptet hat, der Leitungsdefekt in der Nachbarwohnung habe bereits bei Vertragsschluss vorgelegen, kam ein Schadenersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB in Betracht.

Der BGH (Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07) hatte zu prüfen, inwieweit eine Vermieterpflicht besteht, im laufenden Mietverhältnis Überprüfungen der Elektroinstallationen vorzunehmen.

Insoweit stellte er fest, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und zu erhalten. Allerdings besteht keine gesetzliche Überprüfungspflicht für ordnungsgemäß installierte Elektroleitungen im laufenden Mietverhältnis. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter die Kosten der Elektrorevision als Betriebskosten grundsätzlich umlegen kann. Nur, wenn sich dem Vermieter als umsichtigem und verständigem Menschen eine durch die Mietsache drohende nahe liegende Gefahr für die Rechtsgüter anderer offenbart, ist er im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht gehalten, Mängel zu beseitigen. Dabei ist er besonders im laufenden Mietverhältnis darauf angewiesen, dass der Mieter seiner ihm gemäß § 536 c Abs. 1 BGB obliegenden Verpflichtung nachkommt, auftretende Mängel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Die Frage, ob dies dem Mieter vorliegend überhaupt möglich war, kann dahingestellt bleiben, da zumindest der Vermieter keine Anhaltspunkte für einen Mangel der Elektroleitungen und der damit verbundenen potentiellen Gefahrenlage hatte und ihn somit keine konkrete Mangelbeseitigungspflicht traf.

Bezüglich der Elektroanlagen einer Mietwohnung hat der BGH dem Vermieter mit seiner Entscheidung praktisch einen Freibrief erteilt.

Anders ist die Beurteilung hingegen bei einem Mieterwechsel. Es ist bekannt, dass Mieter häufig ohne Wissen des Vermieters und ohne fachkundige Hilfe Veränderungen an Elektroleitungen vornehmen. Daher ist der Vermieter verpflichtet, vor einer Neuvermietung sicherzustellen, dass keine Manipulationen an den Elektroinstallationen vorgenommen wurden, die Elektroleitungen also mangelfrei sind. Die technische Sicherheit der Mietsache sollte daher gegebenenfalls durch einen Fachmann überprüft werden. Die Kosten der Überprüfung und eventuell erforderlichen Wiederherstellung des fachgemäßen Zustandes können dem ausziehenden Mieter als Schadensersatz in Rechnung gestellt werden.